「親族から家を買うことになり、仲介会社を入れずに契約したいと考えています。市販のひな形だけで進めても大丈夫でしょうか」
先日、このような趣旨のご相談をいただきました。
結論からいうと、個人間でも不動産売買はできますが、ひな形へ金額を入れるだけでは足りません。所有者、物件の状態、代金、登記、引渡しを一つの予定として決める必要があります。
ただし、相続登記が済んでいない、住宅ローンや抵当権が残っている、境界や建物の状態が不明といった事情があれば、契約前に追加の確認が必要です。
このページでは、個人間売買で契約前に確かめること、引渡しまでの組み立て方、契約をやめる条件について解説します。
売る人の名前と、売る物件の範囲が一致しているか
登記事項証明書で所有者、共有者、抵当権などを確認します。親族名義のままの物件や、相続後に名義変更していない物件では、誰が契約・登記に関与する必要があるかを先に整理します。目の前の相手が住んでいるからといって、その人だけで売却できるとは限りません。
土地の所在地や面積だけでなく、境界、接道、私道の持分、越境物、建物の増築部分なども確認してください。買主に利用目的があるなら、その用途で使えるか、再建築や改修が可能かも契約前の確認事項です。登記情報だけでは分からない点も残ります。
「現状のまま売る」なら、現状を具体的に書く
雨漏りの履歴、動かない設備、シロアリ被害、近隣との境界の話し合いなど、売主が把握していることを一覧にします。買主も内見で気付いた点を記録し、修理してから引き渡すのか、そのまま受け取るのかを決めます。
契約不適合責任をどう定めるかは重要ですが、「一切責任を負わない」と書けばすべて解決するわけではありません。知りながら告げなかった事実については、免責の特約があっても責任を免れないという民法のルールがあります。責任を避ける文言探しより、状態の共有と合意を優先してください。
買主が修理費を見込んで価格に合意するなら、どの不具合を前提にしたかまで残すと、引渡し後の認識違いを減らせます。
代金の支払いと登記・引渡しを一つの予定にする
手付金と残代金の額、支払日、鍵を渡す日、所有権移転登記の手続をする日を決めます。売主の住宅ローンが残っている場合は、抵当権をどう抹消するかも金融機関・司法書士と事前に調整します。
買主が先に全額を払い、その後は相手任せという進め方では、登記や引渡しが遅れたときに困ります。売主にとっても、入金確認のないまま鍵や登記書類を渡すことは避けたいところです。決済当日に誰が何を確認するかまで、具体的に準備してください。
融資を利用するなら、審査が通らない場合の扱いも必要です。親しい間柄でも、ローン不成立なら無条件に白紙に戻せるとは限りません。
契約をやめる場合の条件を、契約前に決めておく
手付解除、契約違反による解除、ローンに関する特約は、それぞれ別の場面を扱います。買主が手付を放棄する場合と、売主が手付の倍額を現実に提供する場合の手付解除にも、相手が履行に着手するまでという制限があります。
「手付金さえ払えば、いつでもやめられる」とは考えず、契約書で解除できる期限や手順を確認します。違約金、引渡しが遅れた場合の負担、固定資産税等の精算も、金額だけでなく計算方法を決めてください。
ひな形を直す前に、取引の予定を相談する
売買価格が決まっていても、書類に落とし込むべき条件が残っていることがあります。登記資料、物件の写真、考えている支払日、ひな形があれば、それらをもとに不足を確認できます。
建物の状態は建築の専門家、登記の準備は司法書士などとの連携も必要になります。契約内容や相手との条件交渉については、署名や手付金の授受の前からご相談ください。すでに問題が生じている場合は、売買後のトラブルへの対応もご覧ください。
まとめ
まず登記事項証明書を確認し、誰が、どの不動産を売るのかを確定してください。
物件の不具合や境界の問題は、「現状のまま」という一言で済ませず、双方が把握した内容を契約書や資料に残します。
代金の支払い、抵当権の抹消、所有権移転登記、鍵の引渡しは、誰がいつ何を確認するかまで同じ予定に組み込みましょう。
親しい相手との取引だからこそ、署名や手付金の授受をする前に、決めるべき条件を一緒に整理しましょう。
