「購入した家で雨漏りが見つかりました。売主には修理を断られています。修理代を請求できますか。それとも契約をやめられますか」
先日、このような趣旨のご相談をいただきました。
結論からいうと、契約書で約束された状態と実際の不具合を照合し、売主に修理、代金減額、損害賠償、解除のどれを求められるかを順に検討します。
ただし、無条件に好きな方法を選べるわけではありません。不具合の内容、契約条項、売主が事業者か個人か、発見後の通知などによって対応が変わります。
このページでは、不具合の残し方、契約書類の確認、売主への通知、希望する解決を決める順序について解説します。
「説明と違う」を、契約書のどの部分と違うかに置き換える
売買契約書だけでなく、重要事項説明書、物件状況報告書、設備表、広告、メールをそろえます。例えば「雨漏りはないと説明された」のか、「過去に雨漏りがあり修理済みと記載されていた」のかでは、確認する事実が変わります。
中古住宅では、すべての古さや傷が売主の責任になるわけではありません。合意した品質、説明された状態、契約上の免責や期間の定めを見て、引渡された物件が約束に合っているかを確認します。口頭説明についても、日時、相手、説明内容を思い出せる範囲で記録してください。
修理を急ぐときも、不具合の状態と原因を残す
雨漏りや漏水があれば、生活の安全と被害拡大の防止を優先します。そのうえで、場所が分かる写真、動画、発見日、天候、修理業者の調査結果や見積りを保存しましょう。修理後では、原因や引渡し時の状態を確かめにくくなることがあります。
売主に確認の機会を与えず、全面的な工事を済ませてから費用だけ請求すると、工事の必要性や金額で争いになることがあります。応急処置と本修理を分け、可能な範囲で不具合と対応予定を売主に伝えておくと、経過を示しやすくなります。
修理・減額・解除は、好きなものを無条件に選べるわけではない
契約に合わない物件が引き渡された場合には、修補などの追完、代金減額、損害賠償、解除が検討対象になります。ただし、問題の内容や催告の有無など、それぞれ必要な条件が異なります。
- 住み続けたい：修理の方法、工期、費用負担を明らかにする
- 修理が難しい：代金減額や別の解決方法を検討する
- 購入目的を果たせない：契約解除を求められる問題かを確認する
買主側にも残代金の支払義務などがあるため、「納得できないので支払いを止める」と独断で決める前に、契約上の対応を確認してください。売主と仲介会社の責任も同じではありません。説明の問題は、仲介会社とのトラブルも参考になります。
発見した日と通知の期限を後回しにしない
民法では、種類・品質の契約不適合を知ってから原則1年以内の通知が問題になります。これは単純に「1年以内に裁判をすればよい」という意味ではなく、時効や契約書の定めも別に確認します。売主が不具合を知っていた場合などの例外もあります。
売主が宅建業者か個人か、新築か中古か、いつ契約したかによっても適用するルールが変わります。まず発見日を記録し、売主への通知を残してください。仲介会社へ電話しただけで、売主への必要な通知が済んだと思い込まないことも大切です。
相談では「どう解決したいか」を一緒に伝える
契約書類、問題が分かる写真、相手とのやり取りがあると、売主へ何を求めるかを具体化できます。専門的な調査結果がまだなくても、「いつ何に気付いたか」「誰に何と言われたか」から相談を始められます。
引渡しや登記が止まっている場合は、決済予定日と、すでに支払った金額もお伝えください。生活への影響を踏まえ、証拠を残す作業と相手への請求を並行して考えます。
まとめ
まず不具合の写真や動画、発見日、契約書類、売主や仲介会社とのやり取りを保存してください。
修理を急ぐ場合も、応急処置と本修理を分け、可能な範囲で売主に状態を確認できる機会を設けます。
修理、代金減額、損害賠償、解除にはそれぞれ条件があります。発見後の通知や契約上の期限を後回しにしないことが大切です。
住み続けたいのか、購入目的を果たせず契約を見直したいのかも含め、資料をもとに一緒に整理しましょう。
