【オーナーさん向け】家賃値上げ交渉における正当な理由とは？

現在不動産を賃貸で貸し出している方で、賃料の値上げを考えているという方がいらっしゃると思います。

賃料を値上げする際には、単に収益が欲しいからという理由で値上げをすることができず、「正当な理由」が必要となります。

当記事では、賃料値上げにおける「正当な理由」について詳しく解説をしていきます。

正当な理由とは

賃貸借契約に関する一般的なルールについては、民法に定めがありますが、その中でも建物や土地の賃貸借に関しては借地借家法にてさらに特別のルールが定められており、こちらが優先されます。

借地借家法の32条1項には、以下のような文言が定められています。

これが正当な理由の内容となっています。

箇条書きにすると以下の通りです。

・土地、建物の租税やその他の負担の増加

・土地、建物の価格の上昇、もしくは低下などの経済事情の変動

・近場の建物の家賃相場よりも賃料が低い

これら以外にも場合によっては別の理由で賃料を値上げすることができますが、基本的にはこの3つが正当な理由となっています。

土地、建物の租税やその他の負担の増加

土地や建物に対する負担の増加としては、固定資産税、都市計画税、建物の維持や管理、修繕費、損害保険料などが典型例としてあげられます。

固定資産税は3年ごとに見直しがあり、その間に周辺の再開発や人口の増加などがあると地価が上昇し、土地評価額も上がることから、税金が上がります。

これらは、土地や建物の所有者によってコントロールできるものではなく、賃貸物件の維持をするために避けることのできない費用の増加であることから、賃料の増額をすることが可能です。

また、賃貸物件をリフォームする場合や修繕費用などが必要になった場合には建物そのものの価値が増加することとなるため、こちらの場合にも賃料の増額事由になります。

土地、建物の価格の上昇、もしくは低下などの経済事情

上述の内容と重複するものとなりますが、賃貸物件の周辺で再開発や人口の増加などがあった場合には、土地や建物の価格が変動します。

これらの事情についても、所有者によってコントロールできるものではないため、賃料の増額事由になります。

近場の建物の家賃相場よりも賃料が低い

現在の家賃が相場を下回っている場合には、賃料の増額請求をすることが可能です。

当初の入居者募集時には相場通りの家賃であっても、物価上昇などの経済事情の変化などによって、気がついたら家賃相場を下回っていたというようなことがあります。

近場の家賃相場が明らかに上昇している場合には、賃料の増額請求をすることが可能です。

賃料の増額についての注意点

賃料を増額する際には、増額を強行することはできず、しっかりと入居者に対して説明を行った上で合意を得なければなりません。

その際に法律上認められた正当な理由があって増額をする旨をしっかりと入居者に伝えた上で合意を得なければ、トラブルに発展してしまう可能性もあります。

また、増額の交渉を行うことで、退去者が出てしまうこともあります。

値上げに納得ができない場合には、値上げ幅の引き下げを求める方もいらっしゃる一方で、値上げを告知されるとあっさり退去してしまうという方もいらっしゃいます。

そのため、入居者が埋まりにくい物件の場合には、一定期間空室が出てしまうリスクについても念頭に置いておく必要があります。

また、増額のタイミングも重要となります。

契約更新が行われるタイミングで値上げを行うと、法定更新となってしまうことがあります。

これは、入居者が値上げに合意をしていない段階で更新日を迎え、従来の賃料で契約が自動更新となってしまうというものです。

法定更新となった場合には値上げ交渉の意味がなくなり、更新料の請求もできなくなってしまう可能性があるため、増額のタイミングについては注意が必要です。

賃料の増額は中野・田中法律事務所にお任せください

賃料の増額をしたい場合には、正当な理由が必要であるということがご理解いただけたと思います。

また、増額をする際には不相当な額まで引き上げることはできないため、しっかりと正当な理由に沿った額を設定することが重要です。

そして増額の交渉によって訴訟にまで発展してしまうリスクもあることから、賃料の増額をご検討されている方は弁護士にご相談されることをおすすめします。

中野・田中法律事務所では、賃料の増額を含めた不動産に関するトラブルのご相談を承っております。

お困りの方は一度ご相談にお越しください。